Aus GEG wird GModG: Was jetzt für Wohngebäude gilt und was das fürs Mehrfamilienhaus heißt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist Geschichte. Am 28. Juli 2026 wurde das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226), die wesentlichen Regeln gelten seit dem 29. Juli 2026. Weitere Stufen folgen 2027, 2028 und 2030.

Die Änderungen in Kürze

• Die Pflicht, dass neue Heizungen zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien laufen, entfällt. Eigentümer wählen die Heizung wieder frei.
• Neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen (Bio-Treppe).
• In Mietwohnungen teilen sich Vermieter und Mieter bei neuen fossilen Heizungen ab 2028 Gasnetzentgelte und CO₂-Kosten je zur Hälfte.
• Ab 2030 gelten für neue Wohngebäude der Nullemissionsstandard und bundesweit eine Solarpflicht (§ 106 GModG).
• Für bestehende Wohngebäude gibt es keine bundesweite Solarpflicht. Bei der Dachsanierung gilt weiter Landesrecht, in sechs Ländern mit Pflicht.

Heizung: mehr Wahlfreiheit, aber fossile Wege werden teurer

Mit dem GModG fallen die 65-Prozent-Regel, die Beratungspflicht vor dem Einbau einer Öl- oder Gasheizung und das Betriebsverbot für alte Heizkessel weg. Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse und Hybridheizung sind zulässig, Gas und Öl ebenfalls.

Wer neu fossil einbaut, geht dafür eine Verpflichtung über die ganze Laufzeit ein. Nach § 43 GModG muss ein steigender Anteil der Wärme aus Biomethan, Bioöl oder Wasserstoff kommen:

• ab 2029: 10 %
• ab 2030: 15 %
• ab 2035: 30 %
• ab 2040: 60 %

Ab 2045 sollen Brennstoffe für Heizungen vollständig klimaneutral sein. Wie teuer die grünen Anteile werden, ist heute offen; die Grüngasquote soll ein eigenes Gesetz regeln.

Vermieter: geteilte Kosten bei neuen fossilen Heizungen

Für Vermieter steckt die vielleicht wichtigste Änderung im CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Wird im Bestand eine neue Gas- oder Ölheizung eingebaut, tragen Vermieter und Mieter ab 2028 die Gasnetzentgelte und die CO₂-Kosten je zur Hälfte, unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Ab 2029 kommen die Kosten der Bio-Treppe dazu, begrenzt auf einen Anteil von 30 % des Brennstoffs. Für Vermieter mit sehr niedrigen Mieten gibt es eine Härtefallregel.

Die scheinbar günstige Gasheizung wird damit zum laufenden Kostenrisiko für den Eigentümer. Strom wird im Haus wichtiger: für Wärmepumpe, Warmwasser, Klimageräte und Geräte-Laden.

Neubau: Nullemission und Solarpflicht ab 2030

• Nullemissionsgebäude: Ab 2030 gilt der Standard grundsätzlich für alle Neubauten, für neue Behördengebäude schon ab 2028. Am Standort entstehen keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen.
• Solarpflicht: Nach § 106 GModG erhalten neue Wohngebäude ab dem 1. Januar 2030 eine Solaranlage, unabhängig von ihrer Größe; neue Nichtwohngebäude sind ab 2027 dran. Ausnahmen gibt es etwa bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.
• Lebenszyklus-Bilanz: Die Treibhausgasemissionen über den Lebenszyklus sind ab 2028 für Neubauten über 1.000 m² und ab 2030 für alle Neubauten zu ermitteln.

Bestand: Bei der Dachsanierung entscheidet das Land

Für bestehende Wohngebäude bringt das GModG keine Solarpflicht. Die Länder dürfen aber strengere Regeln setzen, und sie tun es: Bei der Dachsanierung von Wohngebäuden gilt eine SolarDACHpflicht in Baden-Württemberg, Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen. In Berlin heißt das seit 2023: Wird mehr als die Hälfte der Dachhaut erneuert, sind 30 % der Nettodachfläche zu belegen oder, bei bis zu 2, 5 oder 10 Wohnungen, 2, 3 oder 6 kW. Wo welche Regel gilt, zeigt unsere Übersicht je Bundesland.

Was das fürs Mehrfamilienhaus heißt

Weniger Pflicht, nicht weniger zu tun. Fossile Wärme wird teurer, die Kosten werden geteilt. Wer jetzt modernisiert, entscheidet über die nächsten 20 Jahre.

Strom wird der Energieträger im Haus. Pragmatische Elektrifizierung gewinnt, etwa elektrisches Warmwasser je Wohnung, Klimageräte oder eine Wärmepumpe. Jede Kilowattstunde Solarstrom vom eigenen Dach senkt dann die Kosten, die bei den Bewohnern ankommen.

Die Pflichtanlage kann den Bewohnern nützen. Eine reine Einspeiseanlage erfüllt die SolarDACHpflicht, bringt Bewohnern und Mietern aber nichts. WohnStrom verbindet ein gemeinsames Solardach und eine gemeinsame Batterie mit einem WohnStrom Erzeuger je Wohnung im Keller: Solarstrom für jede Wohnung, ohne Stromverkauf. Kein Zählertausch, kein Messkonzept beim Netzbetreiber, keine Stromabrechnung, und ins Netz geht nichts. Die Kosten sind als Modernisierung oder pauschal umlagefähig. Die Haushalte sparen rund 270–440 € je Wohnung und Jahr (Beispielrechnung: rund 2.500 kWh je Wohnung und Jahr, 0,35–0,40 €/kWh, 1–2 kWp je Wohnung).

Förderung mitnehmen. In Berlin fördert SolarPLUS auch gesetzlich geforderte Maßnahmen, etwa nach der Solardachpflicht. Den Antrag stellen Sie vor der Beauftragung. Mehr unter Förderprogramme.

Checkliste für Eigentümer und Verwaltungen

• Steht ein Heizungstausch an? Fossile Varianten mit Bio-Treppe und hälftiger Kostenteilung ab 2028 durchrechnen
• Steht eine Dachsanierung an? Solarpflicht und Mindestbelegung im eigenen Land prüfen
• Die Pflichtanlage so planen, dass der Solarstrom in den Wohnungen ankommt, nicht nur im Netz
• Förderung vor der Auftragsvergabe beantragen
• In der WEG: Für die Anlage reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (bauliche Veränderung, § 20 Abs. 1 WEG)
• Neubauten ab 2030: Solaranlage und Nullemissionsstandard von Anfang an einplanen

Verfassungsbeschwerde anhängig

Gegen das GModG ist eine Verfassungsbeschwerde der Deutschen Umwelthilfe anhängig. Bis zu einer Entscheidung gilt das Gesetz. Lesefassungen und Erläuterungen veröffentlicht die Bundesregierung auf gmodg.bund.de.

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